Inloggen

San Francisco is de nachtmerrie van de vastgoedbelegger

Robbert Manders

Juli 2023

Zelfs als belegger die niets met Aegon te maken heeft, sloeg de schrik me om het hart toen ik in het FD las dat de verzekeraar eigenaar is van een 260 meter hoge wolkenkrabber in San Francisco. Deze Transamerica toren stond namelijk op de verkooplijst van Aegon. Toen herinnerde ik me dat die eigenlijk al enkele jaren geleden was verkocht. Het was dus een drukfout en zo kwam mijn hartslag weer tot rust. Want zo slecht is de situatie in die Amerikaanse binnenstad wel. San Francisco ging van de ‘heetste’ kantorenmarkt in Amerika, naar het ultieme voorbeeld van verval.

Zelfs als belegger die niets met Aegon te maken heeft, sloeg de schrik me om het hart toen ik in het FD las dat de verzekeraar eigenaar is van een 260 meter hoge wolkenkrabber in San Francisco. Deze Transamerica toren stond namelijk op de verkooplijst van Aegon. Toen herinnerde ik me dat die eigenlijk al enkele jaren geleden was verkocht. Het was dus een drukfout en zo kwam mijn hartslag weer tot rust. Want zo slecht is de situatie in die Amerikaanse binnenstad wel. San Francisco ging van de ‘heetste’ kantorenmarkt in Amerika, naar het ultieme voorbeeld van verval.

De criminaliteit in de stad is zo hevig dat winkelvastgoedfonds Unibail-Rodamco-Westfield er in z’n jaarverslag melding van maakt als reden voor de slechte prestaties van de Westfield Mall aldaar. Dat winkelcentrum, tevens de grootste in die binnenstad, ging overigens een paar weken terug failliet.

De kantorenmarkt van die stad is niet veel beter. Veel kantoren hebben er te kampen met drommen thuiswerkers onder de vele techbedrijven die de regio rond Silicon Valley telt., met leegstand van 30%, terwijl dat 4 jaar geleden nog maar 5% was. Een sterk voorbeeld van de malaise komt van Wells Fargo dat recent een kantoor middenin het centrum verkocht voor krap $1350 per vierkante meter. En dat was geen gedwongen verkoop, want de bank gebruikte het pand zelf. Het resulteerde in een verlies van 60% sinds de aankoop in 2005. Een dergelijk horrorscenario was enkele jaren geleden nog onvoorstelbaar.

Nu is San Francisco zeker geen doorsnee Amerikaanse stad, maar het laat wel zien hoe hard het kan gaan in het commercieel vastgoed. Overigens staat in VS inmiddels gemiddeld 20% van de kantoren onverhuurd leeg. 
Beleggers zijn niet blind voor deze situatie. De beurskoersen van Office REITs, of kantoorvastgoedaandelen in mooi Nederlands, staan zowel in Europa als in de VS grofweg de helft onder NAV (boekwaarde). Toch is het zeer de vraag of die ‘korting’ voldoende is.

Er zijn twee grote risico’s: de economie en de rente. De rente kan de meeste pijn bezorgen voor duur vastgoed (hoge kwaliteit), bijvoorbeeld woningen, winkels in binnensteden of nieuwe kantoorpanden op A-locaties. Om een voorbeeld te geven: het verhuurrendement op goede kantoren (en woningen) is ongeveer 3,5 tot 4%. Als de rendementseis – door een hogere rente – naar 5% schuift, raken de voornaamste spelers al 20% tot 30% van hun vastgoedwaarde kwijt. En dan willen de banken meer onderpand zien voor hun leningen. En dat zet weer een vicieuze cirkel van verkopen in werking. Dan is 50% korting op NAV niet genoeg omdat de schulden het effect van dalende prijzen versterken.

Het tweede risico is de economie. Een recessie zorgt voor leegstand in winkels en kantoren van lage kwaliteit, zoals (oude) panden op B-locaties. Dat jaagt ook de risicopremie op voor matig vastgoed dat nog wel huurders heeft. Wederom kan dit een vicieuze cirkel veroorzaken waarbij schulden de negatieve spiraal versterken. 
Beleggers beware. Het San Francisco-scenario lijkt ver weg, maar als het komt, kan het snel gaan. Voor de belegger buiten de vuurlinie, duurt die nachtmerrie gelukkig net zo lang als die van mij over de Transamerica toren. De rest wens ik veel geluk. 

Antaurus teamfoto 08-11-2023

Neem contact op

Heeft u een vraag of een opmerking? Aarzel niet om contact met ons op te nemen

020 – 705 95 30
info@antaurus.nl